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物業費中的多方訴求需“善法”來維護

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物業費中的多方訴求需“善法”來維護

發布日期:2016-05-10 00:00 來源:http://www.hospitalradiologyeurope.com 點擊:

無論是在聽證會現場,還是在網絡上,“欠交物業費或將影響房產交易”、“強製維修的程序設計是否合理”都是大家討論的焦點問題,而且意見並不統一。恰是這是兩個條款,揭示出兩組困擾業主的兩難問題。  

  “欠交物業費或將影響房產交易”條款針對的是欠繳物業費頑症。一方麵上海不少小區確實出現了部分業主無理拒付物業費的情況,侵犯了繳費業主的合法權益。另一方麵,上海同樣存在著部分物業公司服務不到位和非法侵吞業主停車費、小區廣告費等收入的問題。同樣需要加以規範。

  “強製維修的程序設計是否合理”同樣如此,一方麵不少小區確實出現了漏水、外牆脫落等質量隱患。另一方麵,更存在著維修基金使用中嚴重的挪用、貪汙問題。

  正是業主維權中出現的這種多方困境,使得新物業管理規定很難用簡單的一兩條法規去調節各方利益。任何簡單化的處理方式都僅能部分解決問題,而且可能加重連帶問題的惡化程度。隻有全麵反映業主訴求,製定更契合的相關法規,才能盡早讓業主與物業關係、業主與業主關係回到正常軌道上來。

  首先,針對部分業主無理拒付物業費的情況,新物業管理條例不能簡單以“欠交物業費將影響房產交易”這樣的條款來強化物業方的反製能力,而應首先規定小區業主公約必須包含“業主不得無故欠繳業主大會聘用的物業管理企業物業費”這條規範,並規定違反相應公約須承擔的違約責任。其次也應及時出台相關規定,對確由業主大會選聘的物業管理企業,無理由欠繳物業費達到多大比例時,業主委員會有權代表全體繳費業主參與物管企業提起的訴訟,要求拖欠物業費的業主盡到履行合同的義務。此外,人大也應及時監督司法部門對相關物業費糾紛的判案公正性和案件執行情況,以恢複繳費業主信心。

  其次,針對物業服務不到位、物業非法侵吞業主收益現象,新物業管理條例也應及早出台對治條例。如規定哪些行為屬於物業服務缺陷,小區業主有權拒交物業費乃至終止物業合同。小區業主共有地麵停車費征收、廣告牌安裝應由業委會決定,收費額應向全體業主定期公開等。

  在針對小區住房漏水、外牆脫落等問題時同樣不應簡單采用“強製維修”。而是應及早出台“強製保修”條款。今天不少小區出現的房屋漏水、外牆脫落等質量問題絕大多數都是開發商和建築商未在房屋合理使用年限提供應盡保修責任造成的。《中華人民共和國建築法》早已規定,“保修的期限應當按照保證建築物合理壽命年限內正常使用,維護使用者合法權益的原則確定。”在上海房價高漲,但每平方米造價至今仍徘徊在3000元線的情況下,地方立法就更應首先強化開發商的保修責任,如規定開發商必須有在本地的常年保修機構,遇到緊急維修情況時必須及時提供24小時內的搶修服務。並製定全國最長的住房保修期限,並及早規定未盡保修責任的開發商應取消其繼續在本地售房、及參與土地招拍掛資格的條款,盡快扭轉住房質量問題頻現、開發商卻拿錢走人的不正常局麵。而不是用有限的維修基金掩蓋製度漏洞。

  對於開發商保修責任之外的維修費用確須由維修基金承擔的,對維修基金使用也應及時出台便利使用和強化監督的條款,一方麵切分小區業主共同維修區域和單幢業主維修區域的不同維修基金份額,讓一些屬於單幢居民決策範圍內的維修事項不必交全體業主討論。另一方麵賦予全體業主更多監督維修費用使用的權力。如要求提前公開維修項目啟動原因及預算,公開招投標,第三方審計等。

  住房市場化改革後,業主物權正麵臨許多新問題的挑戰,需要法律及時提供更契合的規範去保護,上海有著優良的法治文化傳統,市民們期待,新物業管理條例不僅僅是一份新的紙上法規,而是為各方所接受的,真正將業主與物業服務者、業主與業主間關係調節到和諧關係的一部法規。成為這座城市法治創新的新成果和海派生活方式的新注腳。


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